Alquileres elementos a tener en cuenta

En un mercado con alquileres al alza qué elementos debemos tener en cuenta para estar seguros que cerramos una buena operación.

A la hora de cerrar un contrato de alquiler hay aspectos importantes a tener en cuenta como duración del alquiler, fianza a depositar y reparto de gastos entre otros.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 

Es la ley que recoge todo lo relativo a los alquileres, algunos aspectos importantes de la LAU:

1. Duración del contrato:
   • En arrendamientos de vivienda, la duración mínima es de 3 años, con prórrogas automáticas anuales hasta un máximo de 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica. Sin embargo, las partes pueden pactar una duración diferente siempre que no sea inferior a 1 año ni superior a 3.
   • En arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la duración mínima es de 1 año, con prórrogas automáticas hasta un máximo de 3 años, y las partes pueden pactar una duración diferente siempre que no sea inferior a 6 meses ni superior a 10 años.
2. Actualización de la renta:
   • La renta puede actualizarse anualmente, de acuerdo con el índice de precios al consumo (IPC) que establece el Instituto Nacional de Estadística u otro índice que las partes acuerden.
3. Fianza:
   • El arrendador puede exigir al inquilino una fianza que no puede ser superior a dos mensualidades de renta, salvo que el contrato sea para uso distinto de vivienda, en cuyo caso la fianza puede ser hasta seis mensualidades.
4. Gastos y servicios:
   • Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad son responsabilidad del arrendador. El arrendatario debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda.
   • En cuanto a los gastos y servicios, la ley establece que el arrendador debe pagar los gastos de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), salvo pacto en contrario.
5. Causas de resolución del contrato:
   • El arrendador puede resolver el contrato por impago de la renta, por el deterioro causado dolosamente en la vivienda, por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda, entre otras causas.
   • El arrendatario puede resolver el contrato si la vivienda sufre daños que impidan su uso, o si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad.
6. Desahucio:
   • En caso de impago de la renta, el arrendador puede solicitar el desahucio mediante un proceso judicial específico, con plazos y trámites establecidos por la ley.
7. Derechos y obligaciones de las partes:
   • La ley establece los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, incluyendo el acceso a la vivienda para realizar reparaciones, el derecho de subarrendamiento, entre otros.

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Alquileres ¿qué debe tener en cuenta el inquilino?

1. Presupuesto:
   • Evaluar tus finanzas para determinar cuánto puedes permitirte gastar en el alquiler, teniendo en cuenta no solo la renta mensual, sino también los gastos asociados, como servicios públicos, seguros y posibles incrementos de renta teniendo en cuenta el incremento del IPC actual y posible evolución.
2. Ubicación:
   • Analizar la ubicación de la vivienda en relación con su lugar de trabajo, servicios, transporte público, colegios u otras necesidades específicas. La conveniencia de la ubicación puede influir significativamente en la calidad de vida.
3. Tipo de vivienda:
   • Considerar el tipo de vivienda que se ajusta a sus necesidades, ya sea un apartamento, una casa adosada o un piso. Además, evaluar la distribución de los espacios y las comodidades ofrecidas.
4. Condiciones del contrato:
   • Revisar detenidamente el contrato de arrendamiento antes de firmar. Asegurarse de comprender todos los términos y condiciones, incluyendo la duración del contrato, cláusulas de renovación, reglas sobre el mantenimiento y posibles sanciones por incumplimiento.
5. Fianza y garantías:
   • Entender los requisitos de fianza y otras garantías que pueda exigir el arrendador. La fianza suele ser reembolsable al final del contrato, pero su cantidad y condiciones pueden variar.
6. Gastos adicionales:
   • Estimar y planificar los gastos adicionales, como servicios públicos, impuestos, gastos de comunidad, seguros y posibles reparaciones. Algunos de estos costos pueden ser responsabilidad del inquilino.
7. Políticas de mantenimiento:
   • Averiguar las políticas del arrendador en cuanto a mantenimiento y reparaciones. Es importante conocer quién es responsable de las reparaciones cotidianas y cómo se manejarán las situaciones de emergencia.
8. Posibles problemas que pueda tener la vivienda:Es importante, además, que en este punto enumeres aquellos posibles problemas que pueda tener el inmueble antes de firmar: humedades, persianas que no suben, electrodomésticos o caldera que no funcionan. Todo tiene que estar en buen estado y recogido en el inventario.
9. Historial del inmueble:
   • Investigar sobre la historia de la vivienda, como posibles problemas estructurales, antecedentes de inundaciones o plagas. También es recomendable preguntar sobre la antigüedad y el estado general de la propiedad.
10. Normas de convivencia:
    • Conocer las normas de convivencia en la comunidad o edificio. Algunas propiedades tienen reglas específicas que los inquilinos deben cumplir, y es importante estar al tanto de ellas.
11. Derechos y responsabilidades:
    • Familiarizarse con los derechos y responsabilidades como inquilino según la legislación local. Esto incluye entender los procedimientos de desahucio, los plazos de aviso y otros aspectos legales.

Precio de los alquileres en Madrid

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Consejos para el propietario antes de alquilar una vivienda

Al poner una vivienda en alquiler, como propietario deberás tener en cuenta diversos aspectos para garantizar una transacción exitosa y una relación armoniosa con los inquilinos. Aquí tienes algunos consejos para los propietarios antes de alquilar una vivienda:

1. Preparar la vivienda:
   • Asegurarse de que la vivienda esté en buenas condiciones antes de ponerla en alquiler. Realizar cualquier reparación necesaria y llevar a cabo una limpieza profunda para presentarla de la mejor manera posible.
2. Determinar el precio justo:
   • Investigar los precios de alquiler en la zona para establecer un precio justo y competitivo. Un precio razonable facilitará la búsqueda de inquilinos y contribuirá a un arrendamiento más rápido.
3. Elaborar un contrato claro:
   • Contar con un contrato de arrendamiento claro y completo que incluya todos los términos y condiciones, así como las responsabilidades tanto del arrendador como del inquilino. Es recomendable contar con la asesoría de un profesional legal para redactar el contrato.
4. Exigir garantías:
   • Solicitar una fianza y, si es necesario, otras garantías adicionales, como avales o depósitos. Estas garantías ayudarán a proteger al propietario en caso de incumplimiento del inquilino.
5. Conocer la legislación local:
   • Familiarizarse con las leyes locales de arrendamiento para entender los derechos y responsabilidades tanto del propietario como del inquilino. Esto ayudará a evitar posibles problemas legales en el futuro.
6. Realizar una investigación del inquilino:
   • Llevar a cabo una evaluación del perfil del inquilino, incluyendo comprobación de referencias y solvencia económica. Esto puede ayudar a prevenir problemas futuros y asegurar un arrendamiento más estable.
7. Establecer políticas de mantenimiento:
   • Definir las políticas de mantenimiento y reparaciones, especificando qué responsabilidades recaen en el propietario y cuáles en el inquilino. Esto puede evitar malentendidos y conflictos en el futuro.
8. Contar con un seguro adecuado:
   • Obtener un seguro de hogar que cubra adecuadamente la propiedad en alquiler. Esto protegerá al propietario contra posibles daños a la vivienda y ofrecerá tranquilidad.
9. Documentar el estado de la vivienda:
   • Realizar un inventario detallado y tomar fotografías del estado de la vivienda antes de que los inquilinos se muden. Esto puede ser útil en caso de disputas sobre posibles daños al final del contrato.
10. Establecer una comunicación clara:
    • Mantener una comunicación abierta y clara con los inquilinos. Estar disponible para abordar preguntas o problemas de manera oportuna contribuye a una relación positiva.

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